Charges forfaitaires hors loi
« Le locataire paiera 80 € de charges par mois, sans régularisation. » — illégal en location vide. Le bailleur doit régulariser annuellement sur factures. Économie potentielle : 200 à 400 €/an.
Module · Bail d'habitation
Votre bail, décodé en 30 secondes.
Locataire ou bailleur, Klausio vérifie chaque clause de votre bail au regard de la loi du 6 juillet 1989 et des décrets associés. Vous savez immédiatement ce qui est conforme, ce qui est suspect, et ce qui est illégal.
À partir de 9,99 € · Sans abonnement · Données hébergées en France
17 M+
logements locatifs en France
~30 %
des baux contiennent au moins une clause abusive
30 sec
analyse moyenne
1989
loi de référence (Mermaz/Quilliot)
Ce que Klausio vérifie
22 points de contrôle, du plus visible au plus caché.
Mentions obligatoires — identité parties, surface habitable Boutin, montant loyer, charges
Type de location — vide, meublée, mobilité, étudiante (régimes différents)
Dépôt de garantie — 1 mois max meublé / 2 mois meublé courte durée
Charges récupérables — décret 87-713 (liste limitative)
Provisions sur charges — régularisation annuelle obligatoire
Indexation IRL — date de référence + dernier indice connu
Durée du bail — 3 ans privé / 6 ans personne morale (vide) ou 1 an (meublé)
Reconduction tacite — automatique sauf congé valide
Préavis du locataire — 1 ou 3 mois selon zone tendue
Préavis du bailleur — 6 mois + motif légitime (vente, reprise, faute)
Clause résolutoire — non-paiement, défaut d'assurance
Clauses abusives — interdites par L1989 ou jurisprudence (commission clauses abusives)
État des lieux — entrée + sortie, contradictoire
Diagnostics annexés — DPE, ERP, plomb, amiante, CRP, gaz, électricité
Encadrement des loyers — Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble
Réparations locatives — décret 87-712 (qui paie quoi)
Travaux du bailleur — droit d'accès, indemnité possible
Sous-location — interdite sans accord écrit
Garantie loyers impayés / Visale — cumul interdit avec caution physique
Caution physique — acte de cautionnement conforme L341-2 CCH
Animaux domestiques — interdiction nulle (sauf chiens 1ère catégorie)
Frais d'agence — plafonnés (loi ALUR)
Exemples concrets
Ce que Klausio trouve dans 3 baux sur 4.
Dépôt de garantie excessif
« Dépôt = 3 mois de loyer hors charges » sur une location vide. La loi plafonne à 1 mois. Le bailleur s'expose à une régularisation rétroactive + intérêts.
Indexation manquante
Pas de date de référence IRL ni d'indice initial. Sans clause valide, aucune révision n'est possible. Klausio détecte la formulation conforme à utiliser.
Pour qui
Locataire ou bailleur. Les deux y trouvent leur compte.
Locataires
- Vérifier le bail avant de signer (et garder une preuve)
- Identifier les clauses abusives à faire retirer
- Préparer un état des lieux serein
- Contester un dépôt de garantie non restitué
- Suivre l'indexation IRL au moment de la révision
Bailleurs particuliers
- Sécuriser le bail rédigé par soi-même ou copié d'un modèle
- Éviter les clauses qui annulent toute la protection (ex : caution + Visale)
- Adapter le bail aux nouvelles obligations (DPE, encadrement)
- Calculer la révision annuelle correctement
- Préparer un congé conforme avec motif valide
Aperçu d'un rapport bail
Maxime, locataire à Lyon. 28 secondes.
Bail vide signé en 2024. Voici exactement ce que Klausio détecte.
app.klausio.com/analyse/bail-lyon-2024
Analyse de
bail-cours-lafayette-69003.pdf
14 pages · Bail vide · Lyon (zone tendue)
53
sur 100
3 points sérieux
Régularisation potentielle : 1 920 € sur 24 mois
Trois clauses non conformes à la loi de 1989. Deux donnent lieu à régularisation rétroactive en faveur du locataire, la troisième est illégale (encadrement loyer dépassé).
Points d'attention
Illégal
Article 3 — Loyer
Dépassement encadrement : 67 €/mois
Loyer au-dessus du loyer de référence majoré
Loyer 920 €/mois pour 38 m² Cours Lafayette (Lyon 3ᵉ). Loyer de référence majoré pour cette zone : 853 €. Dépassement de 67 €/mois sans complément de loyer justifié dans le bail. Récupérable rétroactivement sur 3 ans = 2 412 €.
Voir la formulation à demander →
« Le loyer mensuel hors charges est fixé à 853 €, conformément au loyer de référence majoré applicable à la zone (Lyon 3ᵉ, T2). Toute justification d'un complément de loyer devra être annexée au présent bail. »
À corriger
Article 8 — Réparations
Sans impact financier immédiat
Réparations « tous corps d'état » à charge du locataire
Le bail stipule que « toutes les réparations courantes ou non, hors gros œuvre » sont à la charge du locataire. Clause abusive — seules les réparations locatives (décret 87-712) sont à la charge du locataire. Le reste incombe au bailleur (chaudière, toiture, plomberie de structure, etc.).
À corriger
Article 11 — Préavis
Préavis 1 mois (zone tendue)
Préavis 3 mois — incompatible Lyon zone tendue
Lyon est en zone tendue (loi ALUR). Le préavis du locataire est réduit à 1 mois. La clause de 3 mois est inopposable.
Conforme
+ 19 autres points vérifiés
Dépôt de garantie (1 mois), durée 3 ans, mention de la surface Boutin, indexation IRL avec date de référence, diagnostics annexés (DPE, ERP, plomb, électricité), clause résolutoire — tous conformes.
Comment ça marche
Trois étapes. Zéro jargon.
1.
Glissez votre bail
PDF, Word ou texte. La lecture se fait dans votre navigateur — rien n'est envoyé sans votre consentement.
2.
22 vérifications automatiques
Klausio compare votre bail à la loi de 1989, aux décrets charges/réparations et à la jurisprudence des cours d'appel.
3.
Rapport + reformulations
Score sur 100, points d'attention chiffrés, et phrases prêtes à envoyer pour faire corriger ce qui doit l'être.
FAQ — Bail d'habitation
Les vraies questions.
Klausio couvre-t-il les locations meublées et mobilité ?
Oui. Le module détecte automatiquement le type de bail (vide, meublé classique, meublé courte durée, mobilité, étudiant) et adapte ses contrôles : durée, dépôt de garantie, préavis, charges. Les locations saisonnières (gîtes, Airbnb) ne sont pas couvertes — elles relèvent d'un autre régime.
Que faire si mon bail contient une clause abusive ?
Une clause abusive est réputée non écrite — elle ne s'applique pas, même si vous avez signé. Klausio vous fournit un courrier-type pour demander au bailleur de la retirer formellement. Si le bailleur refuse et que la clause vous porte préjudice (ex : dépôt de garantie illégal), un avocat peut saisir le juge des contentieux de la protection.
Klausio gère-t-il l'encadrement des loyers ?
Oui pour les communes concernées (Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble). Klausio vous indique le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et signale tout dépassement non justifié par un complément de loyer recevable.
Mon contrat est ancien (signé en 2010). L'analyse est-elle pertinente ?
Oui. Klausio applique le régime juridique en vigueur à la signature — la loi ALUR (2014), la loi ELAN (2018) et leurs décrets ne sont opposables qu'aux baux signés ou renouvelés après leur entrée en vigueur. Le rapport indique pour chaque point la base légale applicable à votre cas.
Et si j'ai besoin d'un avocat ?
Klausio maintient un annuaire d'avocats spécialisés en droit immobilier. Quand le rapport identifie un point sérieux (congé contesté, restitution impossible du dépôt, encadrement des loyers), vous pouvez transmettre directement votre dossier qualifié à un avocat — gain de temps, et entretien plus efficace. Aucune commission sur les honoraires.
Tarif de ce module
Vous payez ce que vous avez à perdre.
Une analyse complète de votre bail.
1 bail (annoté ligne par ligne)9,99 € TTC
Estimation indicative basée sur des cas similaires et la jurisprudence publique. Klausio n\'est pas un cabinet d\'avocats au sens de l\'article 54 de la loi du 31 décembre 1971 ; la responsabilité de Klausio est limitée au prix de l\'analyse (CGU).
Avant la signature, les bonnes questions.
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